AI时代，如何造出“好房子”？
5月15日，由南宁市住房和城乡建设局指导，南宁市房地产业协会、楼市花儿街主办，基准方中建筑设计、优居·南宁协办的2025南宁“好房子”创新发展论坛在华为广西区域总部成功举行。
论坛嘉宾合影这场主题为“AI智筑邕城·好房焕新未来”的超高规格行业论坛，首次聚焦AI技术与住宅产业融合发展，旨在共同探讨如何推动南宁“好房子”的创新与发展。
南宁市住房和城乡建设局、南宁市自然资源局、南宁市国土资源出让服务中心、南宁市青秀区住建局、南宁市江南区住建局、南宁市良庆区住建局以及广西房地产业协会等相关领导出席论坛。同时，华为广西区域、中国邮电器材有限公司广西分公司、华蓝设计(集团)有限公司、基准方中南宁分公司等行业相关负责人，南宁市各大房地产企业代表、科创企业代表、建筑企业代表、银行代表及媒体代表也齐聚一堂，共同参与此次行业交流活动。
南宁市住房和城乡建设局副局长粟弼国对本次论坛给予高度评价。他指出，人工智能正广泛赋能各行业，房地产行业也迎来全新发展机遇。如何将人工智能技术融入住房建设，打造智能、便捷、舒适的居住环境，是行业亟待共同探索的重要课题。此次论坛对推动南宁房地产行业高质量发展意义重大。
南宁市房地产业协会会长汪忠文表示，在行业变革的关键时期举办本次论坛，具有重要的现实意义。论坛作为行业交流的重要平台，有助于共同探讨“好房子”建设的前沿理念和技术应用，分享实践经验，进而推动行业创新发展。
南宁市房地产业协会会长汪忠文为论坛致辞华为中国区鸿蒙智家业务部政企业务副总经理高翔宇现场即兴致辞，也为本次论坛给与了高度的肯定。
华为中国区鸿蒙智家业务部政企业务副总经理高翔宇为论坛致辞
实际上，作为广西首次AI与房地产行业相结合的创新论坛，本次论坛亮点频现，让AI、智慧与好房子的建设实践高度融合。
亮点一：AI助阵
科技的力量汹涌而来，人工智能不再是遥不可及的科幻概念，而是真切地融入到我们居住空间的每一个角落，为好房子赋予了全新的内涵。
为此，南宁市住房和城乡建设局特别推出了住建AI主播“住小露”，“住小露”也在本次论坛特别亮相，让大家看到了南宁住建在人工智能时代的创新与引领。
南宁AI主播“住小露”亮相论坛亮点二：专业解读
今年2月，南宁市住房和城乡建设局与南宁市自然资源局联合印发了《南宁市好房子技术导则》，为南宁市建设“好房子”提出了导向性的技术要求。
本次论坛邀请到了《南宁好房子技术导则》的编制专家——华蓝设计(集团)有限公司刘西工作室副主任、高级工程师滕莹，以更专业的角度，分享了“好房子”将如何影响地产行业和购房者的生活。
华蓝设计(集团)有限公司刘西工作室副主任、高级工程师滕莹分享
亮点三：实践分享
本次论坛邀请到了南宁“国央民”房企代表参与，多位房企代表现场分享了在大趋势下，如何打造“好房子”的创新实践。
南宁轨道地产集团党委委员、董事、总经理孔兵分享了“轨道特色的好房子”，让大家看到了TOD完整社区、嵌入式社区的创新实践。
南宁轨道地产集团党委委员、董事、总经理孔兵分享
深耕广西20年的恒力集团总裁陈兵深度探讨了“AI时代下的产品力革命”，让大家看到了一家持之以恒的房企如何升级产品和品质。
恒力集团总裁陈兵分享今年首次进入南宁开发的广西悦恒集团常务副总裁兼都安、南宁城市总房住学，分享了“做人居升级的长期主义领跑者”，让大家看到了在微利时代下悦恒如何通过“好产品”实现突围。
广西悦恒集团常务副总裁兼都安、南宁城市总房住学分享
华润置地广西公司设计总监郑赟，探讨了“在负公摊时代下超高赠送率能否通杀市场”，让大家眼前一亮。
华润置地广西公司设计总监郑赟分享
第四：跨界对话。
本次论坛还特邀了多名跨界嘉宾，带来了多角度的“好房子”观点。
华为终端广西全屋智能总经理付伟锋探讨了“人工智能+时代好房子如何更智能”的话题，给大家带来了智能家居与地产行业融合的前瞻思考。
华为终端广西全屋智能总经理付伟锋分享
中国邮电器材有限公司广西分公司全屋智能解决方案经理韦加文则探讨了“好房子康养解决方案”，让大家看到了适老化设计背后的人文关怀与科技力量。
中国邮电器材有限公司广西分公司全屋智能解决方案经理韦加文分享
基准方中建筑设计南宁分公司运营总监、总经理助理、高级工程师李波，分享一线城市好房子设计趋势、以及“低空经济+”驱动未来城市空间变革，让我们看到了全国一二线城市对好房子的设计方案和住宅与新科技的结合方案。
基准方中建筑设计南宁分公司运营总监、总经理助理、高级工程师李波分享
第五：趋势发布。
当下的南宁楼市，以前所未有的态势重构格局，而南宁的购房大数据和产品发展，宛如一面镜子，映照出市场的真实需求与潜在趋势。为此，本次论坛特别发布当下的购房需求变化和全新的产品趋势。
广西领先的房地产互联网综合服务平台优居·南宁副总裁刘喜，分享了科技赋能南宁楼市销售的实践案例，以及近年南宁购房需求的变化洞察。
优居·南宁副总裁刘喜分享
本次的主办新媒体“楼市花儿街”创始人黄海华分享了2025年南宁好房子趋势。
楼市花儿街创始人黄海华分享
第六：全国研学
为了探寻全国各地“好房子”的设计理念与建造经验，南宁市房地产业协会、基准方中建筑设计南宁分公司、楼市花儿街携手推出“好房子全国研学团”，搭建与行业顶尖专家、资深设计师及知名开发商面对面交流的平台。
“好房子全国研学团”首次验研学计划推出西安、成都两大路线，未来还将推出更多精品研学路线，欢迎有需求的房企报名。
“好房子全国研学团”即将出发
来源：南宁市房地产协会，楼市花儿街
编辑：王芳
房产经纪业的1／4世纪：从草莽时代到巨头引领
2000年5月的一天，北京市东三环外甜水园的绿荫下，一个名叫“我爱我家”的店面挂起招牌，并很快引起了人们的注意。
20世纪90年代，家庭情景喜剧《我爱我家》红遍大江南北，该剧以温馨而幽默的方式，讲述了一个北京家庭在改革大潮中的生活场景。作为中国第一部情景喜剧，《我爱我家》上映时万人空巷，至今仍被不少人津津乐道。
正因如此，当这间叫“我爱我家”的门店在甜水园开业时，邻里们虽然对其业务不甚明了，却颇有亲切之感。
事实上，同《我爱我家》的时代背景一样，这间门店的开业，也源于我国的一项重要制度变革。
1998年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》，沿袭了几十年的福利分房制度正式画上句号，房地产行业进入市场化发展阶段。
在人口和制度红利下，我国正式开启商品房开发建设大潮，房地产市场进入快速发展的“黄金时代”。同时，二手房的买卖、租赁业务也逐渐活跃起来，房地产经纪行业由此勃兴。
这间叫作“我爱我家”的门店，是我国最早从事房产经纪业务的中介门店之一。由于品牌亲和力强、服务优质，公司在随后几年迅速发展壮大。如今这家公司已迈入第25个年头，并见证了中国楼市波澜壮阔的发展史。
5月15日，我爱我家在苏州举办了主题为“住更好”的25周年庆。这一主题的背后，是其对时代脉搏的精准把握，也凸显了这家房产经纪巨头的坚持与守望。
草莽江湖的另类玩家
房产经纪行业发展早期，经纪人常被称为“房虫儿”“二道贩子”。在一定程度上，这种称谓代表了社会对该职业的普遍看法。
由于缺乏规范，早期的经纪行业鱼龙混杂，欺骗客户的行为时有发生。最常见的便是利用信息不对称来赚取差价，俗称“吃差价”。有资深从业者回忆，一套40万的房子，会被经纪人以60万卖出，并赚取20万的差价。这种行为严重侵害了买卖双方的利益，也扰乱了市场秩序。加之不少房产经纪从业者的学历不高、服务水平差，其社会形象自然不佳。
而在这草莽丛生的时代，却出现了一家另类的公司——其90%的管理团队来自外企：一个普通的门店经理，可能曾是肯德基的高级运营总监；客服经理，可能来自某五星级酒店；运营服务经理，则有可能来自雀巢公司。这便是我爱我家初创期的核心管理班底。
我爱我家在甜水园的第一家门店的经纪人，也和那个时期行业常见的大小伙子经纪人形象截然不同。2000年左右，正值国企改制下岗潮。我爱我家的管理层认为，国有企业的女工认真负责，踏实能干。若能招募国企女工，对于提高服务标准、树立企业形象大有裨益。
那几年，不少国企下岗的本地女工入职我爱我家，成为“店嫂”。她们有着严明的纪律性，对工作充满热爱，对周边环境熟悉，成了客户眼中的“活地图”。从某种程度上说，这群“店嫂”奠定了我爱我家早期的企业文化基因，也改善了房产经纪行业的形象。
当时，我爱我家的办公区有一句醒目的标语：“宁可少做一笔业务，决不得罪一个客户”。
2003年“315消费者权益日”当天，我爱我家在行业内首先提出“房源保真，房东保真，不成交不收费”，被政府授予诚信企业称号。
在制度建设尚不完善的阶段，这类由从业主体发起的行业自律行为，成为当时维护市场秩序的重要方式，也在潜移默化地影响行业的服务标准。
大浪淘沙
2003年，“央产房”上市试点盘活了近60万套存量住宅，北京二手房市场随之萌芽，香港中原地产、美国21世纪不动产等老牌房产经纪公司陆续进入内地市场。
越来越多的人意识到，房产经纪的“蛋糕”，正在随着中国房地产市场的发展快速做大。
与房地产开发企业相比，经纪公司并不掌握土地、资本等资源，更多以“服务者”的身份入局，带有较强的“乙方”属性。但这种属性是建立在两种核心能力之上：对市场的敏锐感知，对客户资源的精准把握。
在掌握足够多的客户资源后，不少经纪公司开始承接开发商的销售代理业务，并逐渐做大。加上二手房、租赁业务，构成了其业务基本盘。
2009年，一线城市二手房交易首度超越新房，存量时代的大幕正式拉开。2016年，党的十九大报告首次提出，建立租购并举的住房制度。租赁行业的战略地位得以彰显。同时，新房市场虽有波动，但其支柱产业地位从未改变。由此，房产经纪行业得以尽享时代红利。
根据国家统计局的数据，截至2018年末，我国有房地产中介服务从业人员158.3万人，2004年—2018年的复合年增长率达14.60%。
那几年，我爱我家等一批本土品牌强势崛起，并成为市场主流。我爱我家更是于2017年登陆A股主板市场，成为中国内地房产经纪第一股。
由于前景可期，在此期间，房产经纪行业受到了各路资本的关注。
2014年，号称行业颠覆者的爱屋吉屋杀入房产经纪领域。爱屋吉屋不设线下门店，降低重资产成本，有利于快速扩大规模；同时祭出1%的低佣金，试图快速占领市场。
当时，互联网创投如火如荼，爱屋吉屋在短短一年零三个月就获得五轮融资，累计融资3.5亿美元。
但到2016年，爱屋吉屋的市场占有率就出现下滑，公司开始在线下开设门店，回归传统中介运营模式。但由于业绩不佳，其存在感越来越低，随着前期融资被消耗殆尽，爱屋吉屋最终销声匿迹。
另一个基本盘业务租赁，也遭遇了类似的冲击。
本世纪第二个十年，长租公寓快速崛起，并引来狂热投资。有些运营商为掌握房源，不惜高价收房，并对业主许以长周期的稳定回报，也即“高进低出、长收短付”。这种模式引发了行业的恶性竞争。
长租公寓是传统租赁业务的延伸，由于带有托管性质，很多房产经纪企业借此建立了房屋资产管理业务。比如，我爱我家于2015年把运营了十余年的房屋管家业务全面升级为房屋资产管理业务，并推出全新品牌“相寓”。
资本的追捧开始对这种“精耕细作”的业务模式带来冲击，大量新品牌入市，与传统玩家争抢房源。最高峰时，中国有将近2000家公司在做长租公寓。
但我爱我家始终未被裹挟。我爱我家董事长谢勇表示，“部分运营商将长租公寓做成了金融生意，背离了长租公寓的安居使命，同时也造成了企业的长期大范围亏损”。
谢勇觉得，作为民生行业，租赁市场的定价不应该由资本来决定。
那几年，我爱我家反其道而行之，在行业陷入非理性癫狂时苦练内功。从2018年开始，长租公寓泡沫逐渐破灭。相寓不仅保持健康、良性的发展，还构建了一整套高效的服务、管理、运营制度，在行业中备受瞩目。
在衣食住行四大生活品类中，“线上颠覆线下”的路径一直未能在房产交易领域实现实质性的进展。这种情况看似反常，实则体现出房产交易服务的特点：交易复杂性强、交易金额巨大、交易周期长、信任成本高。这也决定了，这一行业具有数据沉淀、用户粘度、行业洞察、品牌积累等多维度复杂特质，唯有深耕细作才能穿越周期。
与其说传统经纪公司的战略选择趋于稳健，不如说在中国楼市多轮周期震荡中成长起来的他们，更具战略定力。
远景与初心
2020年8月，“三道红线”政策出台，房地产去杠杆大幕正式拉开。近几年，随着新房销售规模的下滑，进一步促进了存量房市场的活跃，使其在整个房地产市场中的地位愈发重要。
据方正证券统计，2023年，全国存量房销售占比已达42.8%。考虑到我国城镇化率、经纪服务渗透率均有较大的上升空间，房产经纪行业面临的，仍将是一条康庄大道。
此时，经过20多年的发展，经纪行业愈加规范，经纪机构集中化趋势愈发明显。因此，在新的市场机遇期，将是巨头之间的较量。
但当社会经济发展迈入新时代，对服务者也提出了新的要求。一方面，买方时代到来，消费者对高品质居住的需求越来越高，对经纪服务的需求也趋于精准、细致、个性化；另一方面，应对业务扩张带来的管理压力，实现规模与品质的平衡，也迫在眉睫。
对此，不少经纪机构给出的解法是：科技赋能。
在特殊时期，线下看房和交易一度受阻，一些经纪公司采用数字化技术，将场景转到线上，并取得了很好的效果。借助该契机，科技对房产经纪的赋能得以加速。近两年，AI技术蓬勃发展，并快速成为“武装”经纪行业的利器。
以我爱我家为例，我爱我家一直将数字化转型视为战略选择，以数字化改造组织，并推进技术、业务和数据的融合。很早之前，我爱我家就开发了核心业务系统CBS，通过完善数字基础设施、构建全链路合作网络，实现了运营效率的大幅提升。同时还针对相寓业务开发了AMS系统。
2021年，这两个系统实现双向打通，跨产品、跨组织、跨资源的信息得以共享。
实际上，随着规模不断扩大，房产经纪巨头累积了海量数据资源。在AI时代，这些资源的价值得以凸显。
2023年，我爱我家打造业内首个具有超预期语义理解能力的房产经纪大模型，将23年时间沉淀的知识库、运营规则、沟通技巧等高质量的数据与自主学习的决策大脑相结合赋能经纪人，缩短其成长路径，也能进一步提升服务质量，更好地满足消费者对美好居住的需求。
房地产常被认定为传统行业，但实际上，房产经纪行业对新技术的拥抱是令人惊叹的。再加上常年扎根一线锤炼出的行活，这种“科技+狠活”的组合正成为其新的标签。
近几年，房地产业处于新旧动能转换的关键阶段，相较于房企，经纪领域反而愈加常青，并呈现出蓬勃发展之势。
在好房子时代，我爱我家提出的“住更好”品牌理念，直指一条更广阔的赛道。当房地产业迈向品质居住时代，留给服务者的，既是庞大的商机，也是进化的契机。
回首房产经纪行业发展的1/4个世纪，时代的浪潮翻滚，既卷起浪花，又打碎泡沫。而我爱我家之所以25年屹立并引领行业发展，固然得益于中国城镇化进程的时代红利，更源于其骨子里的诚信基因与对行业的敬畏之心——从“不吃差价”的自律，到不盲目扩张的战略定力，再到科技赋能的前瞻布局。
相信在下一个1/4世纪，我爱我家依旧能在时代浪潮中深耕品质居住服务，让“住更好”的美好愿景照进更多人的生活，引领行业走向更具温度与价值的新未来。
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